lo que pensaba del mercado de la vivienda el 30/04/2005 (y más o menos lo sigo pensando)

Si subieran los tipos de interés en Europa, ¿los precios de la vivienda en España se hundirían? ..apenas lo harían:

1 – Los más altos tipos de interés -y como trasladaran los bancos privados dicha subida a sus clientes- provocarían un encarecimiento de las hipotecas, pero lo que haría eso es retraer la demanda de otros bienes más que de la vivienda. Estos bienes serían probablemente el ocio -al menos algún tipo de ocio como vacaciones..y en general el ocio que requiera más inversión y sea de disfrute general de la clase media endeudada en hipoteca- y bienes de consumo duradero: automóviles y bienes complementarios (gasolina -en mucha menor medida-, seguros), tv planas y plasma, dvd, móviles chuliguays y demás artilugios electrónicos para los días de los padres, que requieren una inversión y no son bienes de primera necesidad (que haya que seguir consumiendo para no perecer). Es decir, que las familias, si se tienen que apretar el cinturón, no lo haran impagando la hipoteca a la primera de cambio, si no que contraerán consumo de otros bienes relativamente superfluos, y más si estos requieren inversión en alguna medida.

2 – La demanda de viviendas se resentiría, pero lo que probablemente pase sea una deceleración en la demanda. Hay que tener en cuenta que el actual crecimiento vertiginoso de los precios de la vivienda responde a que la demanda de estas crece a mayor velocidad que su oferta -que ya es crecer-. Un encarecimiento de las hipotecas, aunque dependerá de cuanto lo haga y del modo en que lo haga, provocará que el crecimiento de la demanda vaya frenando pero no es muy previsible que se detenga en seco. Además, los bancos privados no querran provocar un crash en las economías familiares que lleve a una vertiginosa morosidad haciendo peligrar así sus balances-.

3 – Por otro lado, la oferta también responderá. A una ralentización de la demanda, las promotoras -me refiero a los oferentes del bien final al consumidor-: a) extenderán el período de venta de las viviendas pero sin bajar precios, y b) iran frenando la producción de vivienda nueva al mercado para que no haya una oferta masiva de viviendas que desplome los precios.

4 – Así las cosas, y en el sector de la construcción, los mercados que de verdad sufriran serán los de factores intermedios de producción de vivendas por su menor demanda -trabajo incluido.. cuidadín con los inmigrantes que se queden sin trabajar- debido al freno en la producción. En estos mercados intermedios sí que probablemente haya un descenso -literal- de precios.

5 – Por último, y con el boceto esbozado aquí: mientras los mercados de ocio, bienes de consumo duradero y factores intermedios de producción de construcción entren en su particular recesión, los beneficios de los oferentes de la vivienda final al consumidor no se verán muy resentidos (menos ventas pero también menores costes de producción). Como comentario adicional, y gracias a estos beneficios, estos ‘oferentes’ de viviendas podran soportar el más largo período de venta que se citaba más arriba.

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